Comprendre le rôle du conseil syndical et sa composition
Vous êtes propriétaire dans une résidence, dans laquelle a été désigné un conseil syndical ? Vous ne comprenez pas comment fonctionne le conseil syndical ? Quel rôle joue-t-il ? Quelles sont ses obligations ? Par ailleurs vous souhaiteriez être informé des réformes en copropriété ? On vous explique tout !
La définition du conseil syndical et son rôle
Le conseil syndical est l’entité qui fait le lien entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. Souvent constitué de plusieurs membres, le conseil syndical a plusieurs rôles à jouer :
- Un rôle de contrôle du syndic de l’immeuble notamment en matière de comptabilité et de gestion du budget.
- Un rôle d’assistance avec la préparation des assemblées générales et l’application des missions qui lui sont confiées.
- Un rôle de consultation puisque le conseil syndical peut donner son avis sur des sujets qui traitent du syndicat des copropriétaires ainsi que sur les dépenses qui dépassent le seuil fixé par l’assemblée générale et de la conclusion des contrats. L’avis du conseil est notifié aux copropriétaires au plus tard ou bien en même temps que l’ordre du jour (article n°67-223.)
L’existence du conseil syndical repose sur la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La responsabilité des membres du conseil syndical
Le conseil syndical n’est pas une personne juridique, cela signifie donc qu’il n’est pas possible d’engager sa responsabilité civile devant les tribunaux, ainsi, ce sont plutôt les conseillers syndicaux qui sont individuellement ou collectivement responsables en cas de fautes (mauvaise exécution ou inexécution de leur mandat par exemple), selon l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » C’est pour cela que l’ordonnance ELAN n°2019-1101 de 2019 oblige au syndicat des copropriétaires de souscrire une assurance de responsabilité civile spécifique pour permettre de couvrir la responsabilité juridique des conseillers syndicaux.
Cependant, les recours contre un conseiller syndical aboutissent dans de rares cas puisque selon le Code civil (n°17-27.766) une négligence dans la surveillance des comptes du syndic n’est pas considérée comme une faute grave permettant d’engager la faute du président ou bien d’un conseiller.
Quant à la responsabilité pénale d’un conseiller syndical elle peut être engagée si une faute grave est commise (contravention, délit ou crime) et cela peut être sanctionnée par une amande ou bien une peine de prison dans les cas les plus extrêmes.
La constitution d’un conseil syndical est obligatoire
En effet, depuis la loi Bonnemaison de 1985, toutes les copropriétés de France ont l’obligation d’instaurer un conseil syndical, toutefois, les copropriétaires peuvent renoncer à son élaboration et cela peut conduire à un vote à la double majorité par l’assemblée générale.
Les membres du conseil syndical
Afin d’intégrer le conseil syndical, les membres qui sont bénévoles, sont choisis lors d’un vote d'assemblée générale à la majorité absolue pour un mandat d’une durée maximum de 3 ans et : « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix à tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix ; la même assemblée doit se prononcer à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote, l’élection peut immédiatement se faire à la majorité simple. »
Les conditions pour en faire partie sont les suivantes :
- Les copropriétaires et leurs conjoints ou partenaire de Pacs
- Les ascendants
- Les descendants des copropriétaires
- Représentant légal d’un copropriétaire
- Un acquéreur à terme
- Un usufruitier
Quant au président du conseil syndical, personnage central de la copropriété, il joue le rôle d’interlocuteur privilégié du syndic et fait l’intermédiaire entre copropriétaires et syndic. Il est élu parmi tous les membres du conseil syndical.
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